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项目经理与房子装修的那些事儿

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发表日期: 2019-03-19

经历过新房入手时的欢呼雀跃,随之而来的便是面临装修的千头万绪。当然,直接买精装房的兄弟姐妹请绕过。装修也是一个大事件,毕竟人生难得几回装嘛。而且很多年轻人都是第一次置业装修,没有经验,装修过后总会有一些后悔的地方,比如预算超支、设计不周、质量瑕疵等等。

那么怎样才能装出一个令自己满意的新家呢?装修本来就是一个项目,作为业主,如果可以用项目管理思维来指导和参与整个装修,效果肯定会比被装修公司牵着鼻子走要强得多。笔者家里近期正好在装修,目前还在前期设计和采购阶段。作为十多年的项目管理从业者,终于可以当一回甲方了,借此机会跟大家分享一下项目管理在家装中的应用。


项目经理与房子装修的那些事儿


首先,定义我们的目标就是利用一定量的资金成本,在一定时间内完成符合预期需求、品质和风格的家庭装修。为了实现这一目标,开始肯定是要拟定项目章程啦,大家在装修时肯定会考虑以下问题,但估计没有意识到这些其实就是项目章程的主要内容。

①需求:家庭人员构成?整体设计风格是什么样的?每人都有哪些通用需求和特殊需求?

②成本:整体装修预算是多少?资金来源有哪些?资金到账进度怎么协调?

③进度:装修在要几个月内完成?多久入住?

④模式:整装还是半包?设计分包还是设计施工总包?

⑤标准:施工质量检验点?外购家具家电品牌?

根据以上项目章程所列的问题,我们就可以有意识地在以下方面加以管理和控制,而且各方面的管理也经常是交叉进行的。

成本管理:

家装是个无底洞,多少预算都正常。一般来说,家装预算一般占购房款的30%~100%。在规划阶段,我们不仅要确定预算总额,还要确定设计、主材、基装、家具、家电等各部分的分配比例,一般为设计2~3%,主材25~30%,基装25%,家具25%,家电20%。在执行阶段还可以将各部分的预算进一步细化和调整,如厨卫有油烟、蒸汽,条件要求较为严苛,就可以适当将橱柜、卫浴的支出相对提高一些,并将其他房间不太重要的木作家具支出调低,如书柜、衣帽间等,使得总预算和各分项预算均在可控范围内。如果不做成本控制,在采购时就很容易头脑发热,只选好的,最后一算严重超支。

项目经理与房子装修的那些事儿



另外,还要考虑资金来源及进账进度,土豪朋友可以略过。装修支出对一个家庭来说还是很大一笔开支。很多装修公司都有合作的银行,可以提供装修贷款。业主自己也可以直接跟银行联系,很多银行都推出了利率比较低的消费贷、装修贷、信用贷,有些是中长期的,也有随借随还的,非常灵活。大家可以根据装修的付款进度,灵活办理各种贷款,以及利用信用卡支付及不定期理财等各种工具。

相关方沟通管理:

相关方主要是指自家人、设计师和施工方。

自家人:要了解清楚大家的通用和特殊需求并与设计师做充分的沟通。如老婆大人需要西厨和中厨,卫生间采光要好,小朋友需要书房和活动区,宠物要给留个窝…笔者家庭地位最低,只要求有可以运动的一角即可。

设计师:我认为设计很重要、很重要、很重要,重要的事情说三遍!虽然设计支出只占总预算的2%多点,但好的设计师可以帮你控制好95%以上的成本支出。既能将你要求的设计风格完全展现出来,又能帮业主制定全部成本预算,节省很多不必要的开支。而且,如果在施工中后期才发现设计失误而要变更,返工的成本也是很可观的。还有些装修公司虽然说是设计免费,但由于没有收费,设计也就不会非常仔细,可能会有意或无意地存在一些漏项,要求用户在施工过程中增补,这样支出就不可控了。在与设计师的沟通过程中,要尽量把自己的各种需求完全表述出来,而且要求设计师提供效果图,检验是否与预期一致。

施工方:这是具体实施的团队,在执行阶段一定要监督施工方是否按图、按进度施工。

进度管理

笔者简单制定了一份装修进度表,如下所列:

项目经理与房子装修的那些事儿


大家对装修一般都会有一个比较基本的时间概念,即装修半年,通风晾晒半年就差不多了。本人也是在这个基础上,综合考虑事业环境因素的一些制约,认为从每年的12月份开始策划装修比较好。

12月份,很多大型的装修公司及家具、家电卖场都会为了冲量而推出优惠力度较大的促销活动,这时候可以多多了解一下市场行情。一是可以搜集信息,为制定预算做参考,二是这个阶段就可以先将设计公司及必须要用到的材料及设备确定下来了。主要的材料及设备一般包括地板、地砖、中央空调、地暖、新风系统、橱卫用具等等。这时候交定金不光有年底优惠,如果年后315优惠力度更大,还可以要求享受315的优惠活动。为了拿到订单,商家一般都会同意,这样又可以节省大笔银子了。

设计公司一般有专门的工程团队做装修,我家就是设计、施工半包给一家来做的。等设计师勘查完现场,就可以提供初步的平面图及前期效果图了。这个阶段,一定要与设计师做充分的交流,将我们要求的装修风格、预算及各项需求全面地传递给设计师。待初设平面图定稿后,设计院就可以提供分项预算表了。这个周期大概在一个半月左右。

按照预算表,在年后就可以开始主材及家具家电的采购。315活动刚好在这个时间段内,我们还可能询到更优惠的价格。

待采购的材料确定后,就可以提供主材及家具家电的尺寸给设计师做施工图了。采购和出图的进度是可以并行进行的,这就缩短了出图的周期。

施工图确认后,即安排进场施工。3—6月,天气不冷不热,雨水也不算太多,正是施工好时节。有些设备材料如地暖盘管、嵌入式卫浴等就要随施工进度陆陆续续进场了。这个时候,也要跟施工经理做好沟通,防止因设备到货问题影响施工进度。

装修收尾正好在7月初天气比较热的时候,通风半年,经历了整个夏天,甲醛等有害气体也可以释放得比较完全了。


项目经理与房子装修的那些事儿


质量管理:

监控3方面内容,设计质量、施工质量及产品质量。

设计:检查是否体现了业主的全部美观性及功能性需求,是否存在考虑不周或漏项的地方。

施工:重点检查水电改造、通风空调的隐蔽工程,检查施工单位的辅材、施工工艺及施工质量是否与施工图相符。这一阶段,也要与监理多做沟通交流。

产品:主要是用户自己采购的主材及品牌家居品质把控。在预算可控范围内,尽量采购大品牌的产品,毕竟一分钱一分货,产品质量及售后服务都有保证。到货验收时,需要检查是否与订单所列规格、品牌、尺寸一致。

通过以上各方面的监控管理,装修的主线及需要关注的要点就比较清晰了,大家是否觉得装修也就不会头大了呢?用项目管理思维来指导装修,相信一定可以收获一个令人满意的新家!


常兵   PMP

现代卓越特约撰稿人

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